外資炒二手房受限

　　在嚴控土地閘門的同時，中國國家發改委和商務部近日聯合頒佈了《外商投資産業指導目録（2007年修訂）》，根據《目録》，從今年12月1日起，外資將不再被鼓勵進入大陸普通住宅的開發建設中。

　　更爲嚴厲的是，爲了防止外資直接或通過中介炒房，外資進入二手房交易市場及房地産中介或經紀公司的途徑也將受到全面限制。

　　市場人士認爲，這意味着此前國家對房地産業的“限外”政策進一步加碼，中國前三家全國性連鎖房地産中介企業都將受到衝擊。

　　最新的《外商投資産業指導目録》將産業分爲鼓勵、限制和禁止三類。在老版本中被列入“鼓勵外商投資産業目録”的“房地産業”被取消。

　　而在“限制外商投資産業目録”的“房地産業”中，不但對外資進入土地成片開發和高檔賓館、別墅、高檔寫字樓、國際會展中心的建設和經營領域等繼續限制，同時還增加了進入房地産二級市場交易及房地産中介或經紀公司的限制。

　　不過，由於規定的是“限制”，因此只是提高了外資進入的“門檻”，而並未到“嚴禁”的程度。

　　嚴控外商投資地産

　　去年以來，人民幣昇値壓力不斷加大，國際熱錢大量涌入中國，大中城市房價節節高昇。

　　11月6日，北京市發改委公佈，北京市房價漲幅已經連續6個月超過兩位數。中國股市和樓市雙雙高企，被認爲與外資大量進入房地産開發和二級市場交易有很大關係。這一説法顯然影響了中國政府的相關決策，隨後有關機構則出台了一系列限制外資投資中國房地産的政策。    

　　國務院發展硏究中心副硏究員張政軍認爲，此次修訂外商投資房地産業政策，可以看作是去年下半年以來房地産“限外”政策的延續。

　　由於外資炒房行爲在事實上很難識別，單純從項目上難以有效控制，所以這次管理機構直接從總量上進行了限制。這從另一程度上也反映了中國相關政府機構對於房地産泡沫的擔心。    

　　2006年7月，國家發改委等六部委聯合發佈《關於規範房地産市場外資準入和管理的意見》，限制外資以股權形式投資中國房地産企業。同時，禁止境外機構和個人購買自用、自住商品房。    

　　今年5月，商務部、國家外匯管理局再次發出官文，要求進一步嚴格結匯管理，限制外商直接投資房地産。

　　在進一步嚴格限制外資直接投入房地産開發後，最新版的指導目録還首次限制外資進入二級市場交易和房地産中介領域。

　　據瞭解，目前，中國規模最大的前三家全國性連鎖房地産中介企業幾乎都具有外資背景，其中中原地産是港資背景，信義地産是台資背景，規模最大的21世紀不動産則在繼2006年獲得高盛2000萬美元風險投資後，今年10月22日再次獲得美國艾威基金5200萬美元投資。

　　目前，僅這三家企業就佔據了中國房地産中介市場20％的市場份額。

　　不過，也有市場人士認爲，經過連續幾輪“限外”政策的打擊，外資現在無論是直接還是間接投資中國房地産都已經比較困難。

　　此次指導目録調整，對地産二級市場的限外規定是放在“限制”類而非“禁止”類，因此究竟對市場産生何種影響，還有待進一步觀察。

　　陽光100置業集團副總經理范小冲表示，限外也在另一方面打擊了房地産市場的供應。

　　目前中國市場一方面流動性過剩，另一方面，資金並沒有充分流動到市場眞正需要的地方去，企業融資平台仍然不發達。在范小冲看來，有關“房地産開發的本土資金已經足夠”的看法並不完全符合實際情况。本報綜合報道

    打擊外資通過中介炒樓

　　《外商投資産業指導目録》最早制定於1995年，是中國規範外商投資、引導進口操作性最強的一部法規，外商在中國投資企業的設立及稅收政策均以此爲基礎。

　　指導目録經過1997年、2002年、2004年多次修改。此次最新修訂版將於2007年12月1日起開始實施。