眼下美國房地産市場，受次級房貸風暴影響，景氣相當不好。因此許多投資者都持觀望態度，不敢輕易下手。事實上，所謂次級房貸。所謂房地産市場，指的都是一般住宅的貸款及買賣，與商業地産，如出租公寓；購物商場；辦公大廈；倉庫厰房之買賣，沒有多大關係。投資商業地産，不怕不景氣，因爲它不隨一般房價之上漲而上漲，也不會隨一般房價之下跌而下跌。

　　以市場來區分，美國的房地産市場可分爲兩類。一類是住宅與住宅用地，另一類是商業地産與商業用地。一般人所瞭解的美國房地産市場以及報章電視上所談的房地産市場，大都指的是住宅地産而言，而很少談及商業地産市場，因爲商業地産是屬於少數專業投資者的範疇。

　　住宅地産之市値，是以鄰近地區類似房屋之售價做爲估價之標準。因此，其售價隨著市場之好壞而起伏。如屬短期投資則風險較大。商業地産之市値，是以投資報酬率來計算，以租金收入做爲估價之標準，不受鄰近地區房價之影響。具有投資風險低，市價穩定成長及保値的特色。尤其是大型商業地産投資，風險很低。如投資金額較小，則以出租公寓風險較低，購物商場，倉庫厰房次之，辦公大廈風險較大。

　　以華人聚居的南加州而言，由於大量移民遷入，公寓的租出率在95%以上。幾乎沒什麼投資風險。小型辦公大樓則因單位不多，空屋率又較高，只要有一兩個單位租不出去，租金收入即大受影響，因此風險較高。

　　商業地産之租金，一般隨每年物價指數(CPI)之上漲而上調。美國近年來之物價指數，每年升幅約2.3%-2.7%，故一般公寓之租金，大約每年上調3%。租金上調3%。則該地産之市値亦隨之水漲船高，上漲3%。如投資人于購買時支付了30%的頭款，則對其所投資的頭款而言，其投資報酬率爲10%，每年穩定成長。即不隨一般房價之上漲而上漲，也不會隨一般房價之下跌而下跌。値此房布不穩之時，正是投資商業地産的好時機。

　　那麼要購買那一類的商業地産最好呢？如果資金在百萬美元以下，以出租公寓風險最低，如果資金在千萬美元以上，則購物商場；倉庫厰房都是很好的投資。資金在百萬美元與千萬美元之間，要看投資人的投資取向，事業結構而定。商業地産投資方面，如有任何問題，可向林亞伯先生討敎。林先生在美國的房地産投資方面已有二十幾年經驗，是南加州知名的地産專家，對美國房地産市場有精闢而深入的認識。他的資詢電話是(626)277-7168，電子信箱：broker@exitrepro.com。